Das neue Grundbuchgesetz der Türkei

Das Änderungsgesetz des Grundbuchgesetzes wurde vom Parlament am 29.12.2005 beschlossen und am 06.01.2006 vom Staatspräsident genehmigt. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 07.01.2006 ist das Gesetz rückwirkend ab dem 26.07.05 in Kraft getreten.

Es hat während der Beratungen im Ausschuss und im Parlament keine große Änderungen beim Entwurf gegebenen, der zuerst von einer Sonderkommission vorbereitet und beraten wurde.

Das Gesetz sieht vor:

1. Grundsatz für den Immobilieneigentumserwerb ist das GEGENSEITIGKEITSPRINZIP:
Das heißt türkische Staatsbürger und juristische Personen (z.B. ausländische Gesellschaften) müssen in dem Land des/der Ausländer/in das gleiche Recht auf Erwerb von Immobilien haben. Bei der Feststellung der Gegenseitigkeit wird sowohl die rechtliche Lage als auch die rechtliche Praxis in dem jeweiligen Land berücksichtigt. Daher müssen unsere Leser, die in der Türkei Immobilien erwerben möchten, in erster Linie sich informieren, ob türkische Staatsangehörige in ihrem Land Immobilien erwerben dürfen.

2. Die ausländischen natürlichen Personen können in der Türkei insgesamt bis zum 2.5 Hektar Immobilieneigentum und Nutzungsrechte, nur zur Wohn und/oder gewerblichen Zwecken erwerben. Die Regierung wird ermächtigt die Grenze bis zum 30 Hektar zu erhöhen.

3. Ausländer können nur in den Gebieten, für die es einen städtischen Bebauungsplan gibt, Immobilieneigentum und Nutzungsrechte (wichtig nur zur Wohn- und gewerblichen Zwecken) erwerben. Das heißt, dass Ausländer in der Praxis nur in den Städten oder in den Anlagen, für die ein öffentlich genehmigtes privates Bebauungsplan gibt (z.B. Ferienorte außerhalb der Städten), Immobilieneigentum erwerben können, wie vor 2003.

4. Bei der Einrichtung des Grundpfandrechts gelten diese Grenzen/Einschränkungen nicht.

5. Ausländische Handelsgesellschaften, die nach dem Recht im eigenen Land gegründet sind können nur im Rahmen der Sondergesetze, wie z.B. Gesetz zur Forderung des Tourismus, Gesetz für Industriegebiete oder Erdölgesetzt, in der Türkei Immobilieneigentum oder Nutzungsrechte erwerben. Aber Vereine, Stiftungen, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds können kein Immobilieneigentum erwerben.

6. Bei der gesetzlichen Erbschaft gelten diese Beschränkungen nicht (vorausgesetzt: es gibt Gegenseitigkeit).

7. Bei der Verfügung von Todeswegen gilt aber die 2.5 Hektar, bzw.30 Hektar Beschränkung.

8. In bestimmten Gebieten können die ausländische natürliche und juristische Personen keinen Immobilieneigentum und kein Nutzungsrecht erwerben: Agrar und Minengebiete, Bewässerungsgebiete, Flora –und Faunagebiete, Energieproduktionsgebiete, wegen kultureller
und religiöser Besonderheiten wichtige Gebiete, strategisch wichtige Gebiete und wie militärische Sicherheitsgebiete. Diese Gebiete werden nach den Stellungnahmen der zuständigen Behörden
und Ministerien, von der Regierung festgelegt.

9. Es gibt eine wichtige positive Abweichung vom Entwurf bzgl. der Quotenregelung. Die Regierung wird ermächtigt, jeweils für die Städte, für den Immobilienerwerb der natürlichen ausländischen Personen die Quoten zu bestimmen. Die Quote darf 0,5 % nicht überschreiten. Die 0,5 % Quoten gelten nur für die natürlichen Personen. D.h. bei der Quotenberechnung werden die Immobilien, die von Handelsgesellschaften gekauft worden sind oder werden, nicht mitberücksichtigt. Für die einzelnen ausländischen Handelsgesellschaften gelten zwar die 2.5 Hektar, bzw. 30 Hektar Beschränkung, aber unterschiedliche Handelsgesellschaften können mit dieser Regelung insgesamt erheblich größere Flächen erwerben. Durch die Quotenregelung ist die Steuerung der Eigentumserwerb durch Ausländer beabsichtigt. Es ist aber nicht leicht nachzuvollziehen, dass der Eigentumserwerb der natürlichen Personen eingeschränkt wird, während die Handelsgesellschaften die Quoten nicht zu berücksichtigen brauchen.

Im Falle des Immobilienerwerbs gegen die Bestimmungen dieses Gesetzes oder im Falle einer zweckswidrigen Benutzung, müssen die Immobilien veräußert werden.

Im Falle einer gesetzlichen Erbschaft oder Verfügung von Todeswegen, müssen die geerbten Immobilien seitens des Erbens veräußert werden, wenn keine Gegenseitigkeit gegeben ist oder im Falle der Verfügung von Todeswegen, die Grenze überschritten ist. Sonst werden sie von dem Finanzministerium veräußert.

Bei den Gebieten, in denen ausländische natürliche und juristische Personen keine Immobilien erwerben können, gibt es ein Begriff, der weitaus interpretiert werden kann. Dieser ist „strategisch wichtige Gebiete“. Unseres Erachtens ist dieser Begriff rechtlich zu unklar und konnte zur rechtlichen Unsicherheit führen.

Das Gesetz wird rückwirkend ab dem 26.07.05 in Kraft treten, um eine Rechtslücke zu vermeiden.

Die Übertragungen, bzw. die Käufe, die vor diesem Gesetz erfolgt sind, gelten zunächst als wohl erworbenes Recht. Aber falls sich diese in den o. g. Verbotsgebieten befinden, werden diese verstaatlicht. Im Falle der Verstaatlichung, werden die Eigentümer entschädigt.
Dieser Regelung können wir entnehmen, dass im Falle einer Quotenüberschreitung, die vor allem in den bestimmten südlichen Kleinstädten der Fall sein konnte, die erworbene Immobilien nicht veräußert werden müssen, aber neue Käufe, bzw. Eigentumsübertragungen ab dem 26.07.05 nicht möglich werden.

Es wird eine Sonderkommission aus Vertretern der Behörden und Ministerien gegründet, die eine Berührung mit der Durchführung dieses Gesetzes haben. Diese Kommission wird in den Entscheidungsfragen, die mit diesem Gesetz der Regierung übertragen worden sind, für die Regierung die Vorschläge der Behörden erarbeiten und die Entscheidungen vorarbeiten und bereiten.

Eine vorübergehende Regelung sieht vor, dass das Verteidigungsministerium in drei Monaten die militärische Verbots- und Sicherheitszonen dem zuständigen Ministerium für Grundbuchwesen mitteilt. Bis diese Zonen im elektronischen System eingetragen und bis diese Daten im elektronischen System für die Grundbuchämter in den Provinzen zu erreichen sind, werden die Anträge nach dem alten System bearbeitet. D.h. dass in jedem einzelnen Fall die Anträge den zuständigen militärischen Behörden zugesandt und je nach Antwort der Militärbehörden über den Eigentumserwerb entschieden wird.

Diesbezüglich ist keine Regelung vorgesehen. Bis zur Festlegung der Quoten in den angegebenen Zonen nach Punkt 8 durch die noch zu gründende Sonderkommission werden erwartungsgemäß die Grundbuchämter Abstand nehmen zu vorliegenden Anträgen zu entscheiden.
 
Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten?

Das Tapu
Der Kauf einer Immobilie als Feriendomizil, als Dauerresidenz oder auch als Altersruhesitz in der Türkei ist eine Investition in die Zukunft.
Der Erwerb von Grundbesitz ist relativ einfach, sicher und risikolos, wenn man die Vorschriften und Gesetze kennt und einhält. Jeder Erwerb wird
bei einem seriösen Verkauf in das Grundbuch eingetragen. Der Käufer erhält einen Eigentumsnachweis, das Tapu (Grundbuchnachweis).
Das Grundbuch wird bei der Stadtverwaltung (Tapuamt) geführt. Hier müssen Käufer und Verkäufer unter Vorlage ihrer Ausweise, der neuesten Passbilder und Namen des Vaters die Kaufabsicht zu Protokoll geben. Bei ausländischen Erwerbern wird immer ein vereidigter Dolmetscher hinzugezogen.

Im Erbfall wird ein, in Ihrem Herkunftsland erstelltes, rechtskräftiges Testament anerkannt. Liegt kein Testament vor, tritt die gesetzliche türkische Erbfolge in Kraft.

Gemäß des türkischen Grundbuchgesetzes Paragraph 2644 darf, unter Vorbehalt (Sperrgebiete), Grundbesitz in der Türkei erworben werden.
Immobilien können nur im Grundbuchamt übertragen werden. Die türkischen Grundbuchämter (Tapuämter) sind mit denen in der Bundesrepublik Deutschland vergleichbar. Das Grundbuch (Tapu) genießt öffentlichen Glauben, d. h. dass nur die Belastungen auf dem Objekt lasten können, die im Tapu eingetragen sind.

Das Tapu gibt es weder beim Anwalt noch beim Notar und schon gar nicht auf der Strasse, bei so genannten Freunden oder Schilder- und Handymaklern,
sondern ausschließlich im Tapuamt mir vereidigtem Dolmetscher.

Das Iskan

Das Tapu ist Ihr Eigentumsbeweis und auch der Nachweis dafür, dass Ihre Immobilien auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen ist. Wenn Sie selbst in Ihrer Wohnung wohnen möchten, benötigen Sie noch ein Iskan. Das Iskan ist ein so genanntes Ansiedlungsdokument. Damit wird vom Gemeindeamt bestätigt, dass Sie in Ihrer Wohnung wohnen dürfen. Sie benötigen das Iskan um Strom und Wasser anzumelden, ohne Iskan zahlen Sie immer zuviel!
Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, die noch kein Iskan hat, entstehen Kosten von ca. 450,00 Euro für die Beantragung.


Jährliche Grundsteuer in der Türkei (keine Gewähr)

Gebäude (allgemein): 0,2 % vom eingetragenen Wert der Immobilie
Wohnungsgebäude: 0,1 % vom eingetragenen Wert der Immobilie
Grundstück: 0,3 % vom eingetragenen Wert
Grundstück außerhalb einer Gemeinde: 0,1 % vom eingetragenen Wert

Preise rund um die Immobilie (keine Gewähr)

Grunderwerbssteuer
einmalig 0,3%		 Die Höhe ist abhängig vom eingetragenen Wert der Immobilie. Die Grunderwerbssteuer richtet sich prozentual nach dem eingetragenen Wert und nach Lage des Objektes. Die Grunderwerbssteuer wird bei der staatlichen Ziraat Bank bezahlt.
Schreibgebühren
einmalig ca. € 15,00 		Kosten für die Eintragung in das öffentliche Grundbuchregister beim Tapuamt.
Vereidigter Dolmetscher
einmalig ca. € 50,00		 Laut Gesetz muss ein vereidigter Dolmetscher während der Eintragung ins Grundbuchamt anwesend sein.
Allgemeine Gebühren einmalig ca. € 40,00
Tapu Genehmigungsgebühr Izmir einmalig ca. € 30,00

Müllgebühren (Stand 2003)
 
Jährliche Müllgebühr,  Bearbeitung € 12,00

Stromkosten (Stand 2003)
 
Strom Anmeldung für eine Wohnung € 98,00 einmalig
Strom Ummeldung Haushalt € 20,00 einmalig
Stromkosten für eine Kwh
Keine Grundgebühr!		 € 0,11 und ab 150 Kwh € 0,17

Wasserkosten
 
Wasser Anmeldung pro Wohnung ca. € 63,00 einmalig
Wasser Ummeldung Haushalt ca. € 41,00 einmalig
Wasser pro m³ bis 20 m³  € 0,31  
über 20 m² bis 40 m³ € 0,47
ab 40 m³ € 0,87
Wasser monatliche Grundgebühr ca. 0,87 Euro

Telefongebühren
 
Anmeldung Telefonanschluss ca. € 8,00
Kosten für eine Einheit € 0,04
Grundgebühr ca. € 9,00

Wer darf in der Türkei Immobilien erwerben?

Kunden aus diesen Ländern dürfen
  kaufen nicht kaufen nur mit Sondergenehmigung
Amerika (USA) x    
Ägypten x    
Belgien x    
Bulgarien   x  
Dänemark x    
Deutschland x
Finnland x Innenministerium Verteidigungsministerium
Frankreich x    
Griechenland x    
Großbritannien x    
Holland x    
Irak   x  
Iran   x  
Israel   x  
Italien x    
kommunistische Staaten x
Kuwait   x  
Luxemburg x    
Norwegen x    
Österreich x    
Polen x    
Portugal x    
Rumänien   x  
Russland x    
Ukraine x    
Saudi Arabien   x  
Schweiz x
Schweden x Innenministerium Verteidigungsministerium
Spanien x    
Syrien   x  
Tschechien x